지목에 대해 알았으면 다 끝난 게 아니다.
그건 세부적인 용도를 구분하는 거고,
땅은 크게 크게 어떤 구역으로 관리된다. 물이 수질관리보호 구역이 있듯이 개발을 제한하는 것이 있다.
보전지역.
준보전지역.
생산관리지역.
자연취락 구역
주거구역
산림보호구역
도시지역
상업지역
그럼 흔히 얘기하는 그린벨트란 거 어디 갔냐구?
보전구역이나 산림보호지역을 말한다.
도시 주택에서는 주로 도시에 집을 짓는 것을 주로 하기 때문에 도시지역내 주거지역 및 자연취락지구 정도만 알고 가면 될 거 같다.
1. 주거지역은 1종주거지역과 2종주거지역으로 나뉜다.
여기서 부터는 건폐율과 용적율이 등장하는데 간략하게만 설명하겠다.
1종이든 2종이든 60%의 건폐율을 갖는다.
즉 자기땅이라고 해도 60%만 건물을 지을 수 있고 40%는 자연 그대로 공간으로 놔둬야 한다는 거다.
2종은 근린시설을 포함할 수 있어서 높이 제한이 보통 3층으로 한정된다.
1종은 그게 허용이 안되므로 2층으로 높이로 한정되는 것이고.
자연 취락은 1종이랑 비슷한데 용적율에서 차이를 보인다.
건폐율과 용적율은 다른 기회에 설명하기로 하고.
우리가 대부분 도시에서 만나는 대지는 1종이나 2종주거인 경우가 많다.
운이 좋다면 상업지역에 있는 대지를 구하는 경우가 있는데, 건폐율이 80%나 한다. 상업지역이라 좀 시끄러울 활율이 높지만 대지 활용도는 최고다. ^^
그 외 외각으로 조금 나가면 산을 깎아 120평 200평등 시원 시원하게 분할해 파는 전원주택 용지가 있는데,
이게 내용을 잘 알아보면 생각과 많이 다른 땅이란 걸 알 수 있다.
결론적으로 이런 땅은 2층으로 지을 수 밖에 없다.
똑같은 대지라도(대지 조성비도 구매자에게 주로 전가된다) 건폐율이 20%밖에 안되기 때문에 땅이 120평이라해도 24평짜리 건물밖에 못짓는다... 파시는 업자가 통이 커서 120평이나 200평으로 분할해서 파는 이유도 건폐율 핸디캡을 눈가림하려는 수작(?)이다.
대지의 가치는 1차적으로 건폐율이고 2차적으로 용적율인 것인데,
산을 깎은 대지란 (전원주택 부지란 것 대부분이) 임야를 대지로 조성하는 비용을 부담하고 건물도 못짓고 보기만 해야 하는 땅이다. ^^
질문과 대답
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임야를 대지로 조성시 20%밖에 안된다는 거죠? 덕분에 저도 하나씩 배워 도전해 봅니다
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첫번째 질문이시니까.. ^^ 성의껏 답변해 드리자면,
임야는 단순히 그렇게 생각하실게 아니라 보전산지냐 준보전산지냐 생산녹자냐.. 등등에 따라서 어느 경우엔 대지로의 전환이 힘든 경우도 있습니다.
대지 전환이 허가났을 때 건폐율이 20프로로 한정 된다는 가죠.
(화천나무님 말씀에 따르면 계획관리지역 임야는 건폐율이 40%라는군요. 그런데 흔히 접하시는 임야 대부분은 20%가 많습니다.)
대부분 전원주택지로 분양하는 것들은 임야인 상태 그대로 분양을 하여 대지 전환금을 매입자한테 부담시키는 경우가 많습니다.
대지 조성금은 공시지가에 따라 책정되므로 많게는 수천 만원까지 나오는 경우도 흔합니다.
이런 사항을 염두에두고 매입하시는게 좋겠지요. 
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임야도 계획관리지역은 건폐율 40% 입니다.
지목은 건폐와 관련이없어요... -
네 지목과 관련 없다고는 알고 있습니다. 그런 내용으로 글을 두 개로 나눠 썼구요.
계획관리지역은 40%군요.
아직 계획관리지역 임야는 접해보지 못해서요. 몰랐습니다.
하나 배워갑니다. -
아네..
좋은글 항상 감사합니다. -
이런 답글이 무척 고맙습니다. 꽤 많이 부딪치며 배웠어도, 못 접해본 건 선입견 그대로를 진실로 알고 있는데.. 배우는 건 늘 좋죠 ^^ 감사합니다.
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많이들 보고 가시는데 공감이나 답글은 아니시더라도 구독이나 해주시길..
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