우리나라에만 있는 독특한 임대 제도 전세.
나도 집주인(건물주)와 세입자(전세권자)를 함께 겪으며 살아왔다.
그럴 때마다 느끼는 것이 이와 관련된 법은 항상 변한다는 거다.
어떤 문제로 세입자가 피해를 보는 경우,
그것을 보완하는 수준에서 개정을 거쳐왔다.
그래서 전세입자는 늘 공부해야 재산적으로 거의 망하는(?) 불상사를 막을 수 있었는데 예전엔 주변에서 많이 봤다. 전세금이 경매로 날아가는 거..
그래서 보수 정권은 그걸 보완하는 정도에서 법 개정을 해왔는데, 진보 정권(?)이라고 불리는 현 정부에서는 좀 파격적인 개정안을 정말 신속하게(?) 입법 발의 해버렸다.
이전과 큰 차이는 보수 정권은 건물주, 집주인을 고려한 측면이 있다는 점과 이번 정권은 세입자(전세권자)에 치중된 개정을 추진 했다는 게 큰 차이 점이다.
우리가 흔히 말하는 뉴스에 등장하는 임대차 3법이란,
전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는
‘주택임대차보호법’ 개정안과
(법제처 사이트에 들어가서 확인하던가, 올려 놓은 파일 다운로드 중 편한대로 확인)
'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말한다.
(법제처 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 올려 놓은 파일중 편한 것으로 참고
계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있는 주택임대차보호법은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐다.
전월세신고제의 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했다
그러니까 임대차 3법이라는 것은 없고, 관련법을 묶어 임대차 3법이라 부른다.
임대차 3법 중 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담고 있다.
쉽게 쓰면 전세권자는 대부분 2년의 계약 기간이 만료 됐을 때,
계약갱신청구권을 사용하여 다시 2년의 계약을 연장 할 수 있다는 것을 말한다.
세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 하되,
주택에 집주인이나 직계존속·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다.
(여기서 편법과 그로인한 갈등이 예상돼, 보완에 보완을 거치고 있다)
또 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했다. (여기서 중요한 포인트! 지자체가 상한을 조정할 수 있다는 부분에서 희망을 보시는 잘못된 해석이 있는데 결국 5%내에서 상한을 정하는거지. 그를 뛰어 넘는 조례를 제정할 수는 없다. 가끔 지자체 조례가 멍청하게 상위 법령과 충돌하는 조례를 갖고 있는 사례가 많은데 이 경우 법률의 체계상 그 딴 조례는 쓸데 없는 것일 뿐이다.)
이러한 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용된다.
또 임대차 3법 중 전월세신고제의 도입 근거가 되는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월 4일 본회의를 통과했다. 이에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다.
만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다.
개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼다.
다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다. (그래서 공부를 해야 한다는거다 ㅜㅜ. 집주인과 세입자 모두)
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